Van NIMBY naar YIMBY

Elke orkaan die over de wereld raast krijgt een eigen naam toebedeeld. Wat weerhoudt er ons van om een naam te geven aan de nieuwe wind die over de Brusselse woningmarkt waait? Ik stel voor om hem YIMBY te noemen. In de blog (8 min. leestijd) hieronder leg ik uit hoe ik daartoe gekomen ben. Benieuwd wat je ervan vindt...

Ps. De cijfers tussen haakjes in de tekst verwijzen naar mijn inspiratie- en informatiebronnen. Je vindt ze op het einde van de blog.

Inspiratie

Je hebt het misschien wel eens meegemaakt: iemand zegt iets, en het is precies dat waarop je zat te wachten… Bij mij gebeurde dit op 22 november 2018. Ik volgde in die periode een Postgraduaat “Coöperatief Ondernemen” (1) aan de KU Leuven, en het ging die dag over Strategic management en over Innovatie. Professor Bart Van Looy (2) had het over het innovatieve bedrijfsmodel van de organisatie Aravind in India, en meer bepaald over haar beleid van prijsdifferentiatie. Met veel enthousiasme moedigde hij ons studenten aan om het boek van Seelos en Mair (3) te lezen. Geen makkelijk leesvoer, maar wel super-inspirerend…

De missie van Aravind is om nodeloze blindheid te voorkomen bij mensen die aan cataract lijden. In de medische wereld is genoeg algemene kennis en vaardigheid voorhanden om ervoor te zorgen dat cataract niet tot blindheid leidt. Echter, in de jaren 1970 was de behandeling van deze aandoening een proces van lange duur en ze kwam met een zeer hoog prijskaartje. In India betekende dit dat het overgrote deel van de bevolking, en zeker zij die op het platteland woonden, geen toegang hadden tot medische behandeling. Aravind wenste een dienstverlening op te zetten waarbij de patiënt in het middelpunt stond. Vandaag is de organisatie een van de grootste dienstverleners ter wereld op het vlak van oogzorg (4). Vanaf haar ontstaan en tot op de dag van vandaag hanteert ze een gedifferentieerd prijsbeleid. Een minderheid van haar patiënten krijgt de normale prijs aangerekend voor een kwaliteitsvolle behandeling. De meerderheid geniet van dezelfde hoogstaande kwaliteit, maar betaalt niets of bijna niets. Desalniettemin slaagt Aravind erin om financieel autonoom te blijven. Haar ondernemingsmodel berust op 6 pijlers: financiële duurzaamheid, kwaliteit, efficiëntie, hoog volume, waarde-creatie, het bereiken van de doelgroep.

Het verband tussen Aravind en Whatt

Wat heeft Aravind te maken met het tekort aan kwalitatieve, betaalbare huurwoningen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest? Op het eerste gezicht is er geen enkel verband tussen oogzorg en huisvesting. En India ligt heel ver van Brussel. Maar als je goed kijkt, vanuit een ander perspectief, met wat meer afstand, kun je het verband zien. Het bedrijfsconcept en de objectieven van het Aravind-model zijn stuk voor stuk toepasbaar op het Whatt-model (= het coöperatieve project dat voorgesteld wordt op de website van Whatt.eu).

Gerichte focus: de huurders van het Brussels Gewest

Bij Aravind streven ze ernaar om een maximaal aantal cataract-patiënten te behandelen. Zo voorkomen ze dat mensen blind worden en aanzienlijk aan levenskwaliteit inboeten.

In het Whatt-model draait het om het welzijn van de huurder. Ik ga er van uit dat er een verband bestaat tussen de woonsituatie van een persoon en diens welbevinden. Algemeen kunnen de verlangens van huurders met betrekking tot hun woning in drie categorieën onderverdeeld worden: betaalbaarheid, kwaliteit, toegankelijkheid. Deze drie factoren samen bepalen de woonsituatie van een persoon. Indien aan een of meerdere verlangens niet voldaan is, wordt het wonen zorgelijk, en verslechtert het algemene welbevinden van een persoon. En naarmate meer mensen zich slecht voelen omwille van hun woonsituatie krijg je een algemene vermindering van het welzijn in de samenleving. Het is dus zaak om een maximaal aantal huurders toegang te kunnen verlenen tot een betaalbare, kwaliteitsvolle woning.

Daar zijn we wel even zoet mee! In de hoofdstad van Europa is de groep van huurders erg groot en behoorlijk heterogeen. Over hoeveel mensen spreken we?  Op 1 Januari 2020 telde het Brussels Gewest 586.090 woningen (5). Op basis van een bevolkingscijfer van 1,2 miljoen inwoners kan men snel berekenen dat een woning gemiddeld door 2 personen wordt bewoond. Ongeveer 60 procent van de woningen in Brussel zijn huurwoningen, de rest zijn appartementen en huizen die bewoond worden door de eigenaar. Al naargelang de veronderstelling die men maakt over het gemiddeld aantal personen per huurwoning, kunnen we concluderen dat het Brusselse Gewest 600.000 à 800.000 personen telt die in een huurwoning verblijven.

Huurprijsdifferentiatie

Het Aravind-model hanteert een gedifferentieerd prijsbeleid. De organisatie verlaagt bewust de toegangsdrempel voor de patiënten die zich het reguliere tarief van de cataract-operatie niet kunnen veroorloven. Zij worden gratis geholpen of ze betalen een sterk gereduceerd tarief.

In België genieten we een goed uitgebouwd sociale zekerheidssysteem. Elk van de drie gewesten van het land heeft een huisvestingsbeleid.  Via tal van regelgeving ziet de overheid erop toe dat alle inwoners hun woonrecht kunnen uitoefenen. Uit de statistieken van het sociale woningbestand in het Brussels Gewest (6) blijkt dat er 40.000 sociale woningen zijn. Deze vertegenwoordigen 7% van het totaal aantal woningen in het gewest en 11% van het totaal aantal huurwoningen. Een relatief klein aandeel dus. Alleszins te klein om het algemene prijspeil van huurwoningen in Brussel te kunnen bepalen.  Het is in de privé-sector dat de prijsvorming gebeurt.  Momenteel hebben we te maken met een echte verhuurdersmarkt (waar de vraag naar huurwoningen groter is dan het aanbod), en dat leidt tot prijsstijgingen. Soms zijn deze prijsstijgingen gerechtvaardigd, soms niet.

Wonen is kostbaar

Iedereen wil een betaalbare woning. Niemand wil meer uitgeven voor zijn woning dan noodzakelijk is. Immers, hoe groter de hap die de woonkosten nemen uit het beschikbaar gezinsinkomen, hoe minder overblijft voor de andere uitgaven van een huishouden. In de media wordt vaak verwezen naar de 50.000 gezinnen of 100.000 personen die in het Brussels Gewest op een wachtlijst staan voor het bekomen van een sociale woning. Terwijl ze wachten – en dat kan soms tot 10 jaar duren – moeten deze gezinnen zich tot de privé-markt van huurwoningen wenden. Ze hebben het moeilijk om de eindjes aan elkaar te knopen, iedere maand opnieuw. Toch zijn niet enkel zij betroffen. Het volstaat om het armoederapport van het Brussels Gewest (7) erbij te nemen en te lezen over de vele andere huishoudens met financiële zorgen: eenpersoonshuishoudens, gezinnen met lage bedrijfsinkomens, eenoudergezinnen, mensen met een vervangingsinkomen, gepensioneerden enz.

Verschillende huurtarieven voor eenzelfde kwaliteit

Het voorstel in het Whatt-model is om, net zoals bij Aravind, een systeem van prijsdifferentiatie toe te passen. Sommige huurders in een gebouw krijgen een lagere huur aangerekend dan de meerderheid van de huurders in hetzelfde gebouw, en dit voor eenzelfde kwaliteit van woning.

Is dit realistisch?

Naar mijn mening is het in deze tijd mogelijk om, zonder al te veel overredingskracht, een draagvlak voor een gedifferentieerd prijsbeleid te creëren. Velen zijn immers bereid om mee te werken aan oplossingen voor maatschappelijke problemen.

• De huurders die het lagere tarief genieten zullen het concept toejuichen. Zij krijgen het makkelijker om rond te komen. Er valt een last van hun schouders.
• De andere huurders in het gebouw betalen het reguliere tarief. Zolang zij zelf een goede prijs-kwaliteitsverhouding ervaren voor de woning die zij in het gebouw huren, hoeft het hen niet te storen dat sommigen een verlaagde huurprijs genieten. Vergelijk het met een museumbezoek: sommigen betalen de volle toegangsprijs, anderen minder of niets; allen krijgen evenwel hetzelfde moois te zien en te beleven. In het Whatt-model wordt open gecommuniceerd over het toegepaste concept van prijsdifferentiatie. Het staat de huurder die zich niet kan vinden in het gevoerde prijsbeleid dan ook vrij om elders te huren.
• De overheid kan er geen moeite mee hebben. Zij is immers zelf op zoek naar verhuurmodellen die oog hebben voor huurders met beperktere financiële middelen. Als geen ander weten de publieke instanties dat alles met alles verbonden is. Een persoon wiens huurlast te hoog is in relatie tot zijn inkomen loopt een groter risico op armoede en alle problematieken die daarmee samenhangen. En gaat daarvoor dan weer aankloppen bij de publieke instanties. Als deze vicieuse cirkel doorbroken wordt, krijgt de overheid wat meer lucht. Ze kan verder met het wegwerken van haar wachtlijsten voor sociale woningen.
• Last but not least, de sociale sector, de zorgprofessionals. Zij zullen productiever kunnen worden zodra een groot deel van hun “beschikbare tijd per patiënt” niet langer hoeft op te gaan aan het zoeken naar oplossingen voor de hoge woonkost van hun doelgroep. 

Toegankelijkheid

In het Aravind model genieten kansarme lokale Indiërs eenzelfde kwalitatieve oogzorg als de oogpatiënt die, aangetrokken door de bijzonder goede reputatie van de medische centra van Aravind, komt aanvliegen vanuit een ander continent.

Waarom zouden de verhuurders van het Brussels Gewest geen dergelijk inclusief beleid kunnen voeren ten overstaan van huurders?

YIMBY: preferentiële toegang voor specifieke doelgroepen

We moeten er geen doekjes om winden: op de markt van de huurwoningen bestaan nogal wat vooroordelen, is er discriminatie en stigmatisering. Het gevolg van dit alles is dat een grote groep van potentiële huurders geweerd wordt, geen kans krijgt of zelfs misbruikt wordt. Er is ook het zogenoemde NIMBY-effect (Not In My Backyard) dat speelt: mensen zijn het eens met voorstellen tot oplossing van problemen, zolang het maar niet te dichtbij komt of het hen persoonlijk dreigt te treffen.

Toch zijn dit alles cliché-uitdrukkingen. Het gros van de mensen geeft wel degelijk om de medemens, waar die dan ook vandaan komt, wat voor verleden deze dan ook heeft, hoe hij/zij er dan ook uitziet. Ze zien het als een persoonlijke verrijking, sommigen zelfs als een persoonlijke uitdaging, om de andere, de onbekende, een kans te geven, om in de bres te springen, of om simpelweg met hem/haar op te trekken.

Dus…

Waarom niet overwegen om enkele woningen in een gebouw te reserveren voor mensen die moeilijk toegang krijgen tot een woning? Een YIMBY-effect (Yes in My Backyard) bewust creëren?

Net zoals bij de prijsdifferentiatie (zie eerder in deze blog) geldt ook hier dat het vinden van een draagvlak voor het YIMBY-concept niet zo moeilijk hoeft te zijn.

• De huurders die preferentiële toegang verkrijgen zullen opgetogen zijn over de geboden kans;
• De andere huurders in het gebouw kregen het concept op voorhand uitgelegd. Zij die de huurovereenkomst aangaan, staan open voor diversiteit. Ze streven naar een inclusieve samenleving en schuiven hun vooroordelen bewust aan de kant. Ze willen YIMBY een kans geven.
• De publieke instanties en organisaties die werken rond welzijn en gelijkheid van kansen zullen zich gesteund weten. Als verhuurders zelf initiatieven nemen om de toegankelijkheid van huurwoningen te verbeteren, hoeft de overheid hen hiertoe niet te verplichten. De overheid zal haar uitgaven rond wetsopvolging en sanctionering bij niet-naleving zien dalen.
• Voor de sociale sector en voor de zorgprofessionals is het makkelijker werken indien hun patiënt(e) zich welkom voelt in het gebouw waar hij/zij woont. Voor hun doelgroep wordt de weg naar herstel, naar het terugvinden van eigenwaarde, aanzienlijk ingekort.

Duurzaamheid centraal

In het Aravind model staat kwaliteit voorop, tot in het kleinste detail van de geboden dienstverlening. Op die manier blijven ze de concurrentie een stapje voor. En blijven de klanten toestromen van over de hele wereld.

In de vastgoedcoöperatie van Whatt zal dezelfde kwaliteitsfilosofie gehanteerd worden. En meer. Niet enkel de dienstverlening van het verhuren moet top zijn. Het bouwen en renoveren van de gebouwen moet op duurzame wijze gebeuren. De algehele continuïteit moet verzekerd worden.  Een te belangrijk onderwerp om in deze blog te bespreken.  Hier wordt een aparte blog aan gewijd.

Reactie en interactie gevraagd

Ik geef het toe. Ik ben nogal enthousiast over Aravind en Whatt. Waar het hart van vol is, loopt de mond van over.  En zolang het theoretisch blijft, is er geen risico mee gemoeid. 

Maar, als alle belanghebbenden zich kunnen vinden in het concept, wat weerhoudt er ons dan van om woorden in daden om te zetten? Waar wachten we nog op om een vastgoedproject concreet gestalte te geven?

Kortom, ik zit te popelen om jullie reacties te ontvangen. Jullie bedenkingen en tegenvoorstellen te lezen. Hou jullie niet in.  Wel graag beleefd blijven.

Volgende blog

In deze blog ging het voornamelijk over het in de bres springen voor de huurders van Brussel. De volgende blog van Whatt zal handelen over het gewenste profiel van de verhuurders van Brussel.

Op de hoogte blijven?

Bij het begin van mijn blog-carrière moet ik het goede ritme nog zien te vinden. De juiste frekwentie van de blogs is nog onduidelijk. Als je per email op de hoogte gehouden wilt worden van de publicatie van nieuwe blogs, schrijf je dan zeker in. Hoe groter het blogpubliek, hoe meer vreugd!

JA, IK SCHRIJF ME IN

Inspiratie- en informatiebronnen

(1) Meer info over dit postgraduaat, zie hier: https://feb.kuleuven.be/levenslang-leren/cooperatief_ondernemen

(2) Professor Bart Van Looy/ KU Leuven: https://www.kuleuven.be/wieiswie/nl/person/00014261

(3) Innovation and Scaling for Impact. How Effective Social Enterprises Do It. Christian Seelos and Johanna Mair, Stanford University Press, 2017.

(4) Meer vernemen over de organisatie Aravind? Zie hier: https://aravind.org/our-story/

(5) BISA = Brussels Instituut voor Statistiek en Analyse.   https://bisa.brussels/themas/ruimtelijke-ordening-en-vastgoed/residentiele-en-niet-residentiele-gebouwenparken

(6) https://bisa.brussels/themas/ruimtelijke-ordening-en-vastgoed/sociale-woningen

(7) Welzijnsbarometer, Brussels Armoederapport 2020, publicatie van het Observatorium voor Gezondheid en Welzijn Brussel